Прежде чем перейти к прогнозам на 2020-й год, определимся с итогами 2019-го. Если коротко, то по ценовой динамике рынок Москвы разделился на два сегмента: недорогое жилье, которое потихоньку дорожает и сдающий позиции бизнес-класс. В целом же столичное жилье за год прибавило около 3,6% - практически «в такт» с инфляцией, которая по данным Росстата, в конце года составляла 3,1% . Средняя стоимость метра достигла показателя 178 500 руб.
Чтобы лучше понять тенденции рынка, рассмотрим его с разных ракурсов: число комнат, география и типы жилья. Самыми успешными в 2019-м году оказались двухкомнатные квартиры, показавшие прирост 5,5%. «Двушки» - это самый ходовой и самый разбираемый покупателями товар.
Если взять за точку отсчета географию, то тут выделяется тройка лидеров - Юго-Восточный и Южный округа с большим объемом типовой застройки (+6,4% и +6%) и Центральный, где, наоборот, много уникальных исторических домов и «люксовых» новостроек, а это ценность на все времена (+5,8%).
В ракурсе типов жилья картинка выглядит наиболее интригующей. Типовое панельное жилье, а также кирпичные дома советского периода дружно показали результат плюс 5% в среднем, и это выше рынка. Современный монолит-кирпич, который по сути позиционируется как жилье бизнес-класса, просел почти на процент. Владельцы такого жилья крайне неохотно сбавляют цены на свои, как им представляется, драгоценные квартиры, сторговаться с ними тяжело. В итоге покупатели, пожав плечами, уходят на рынок новостроек за более продвинутыми и стильными вариантами. А квартира-неудачница продолжает месяцами и годами висеть в базе, пугая ценником соискателей, и в конце концов, ее приходится сбывать с рук с большой скидкой. Итог – явно переоцененная недвижимость теряет былой блеск и постепенно, но неуклонно дешевеет.
Что же двигало покупателями, которые интересовались недорогими квартирами (в основном до 10 млн. рублей)? Их подхлестывали два фактора: реформа долевого строительства и дешевеющая ипотека. Первый фактор касается рынка новостроек, но он зацепил и «вторичку». На первичном рынке люди действительно «ажиотажно» заключали сделки «до 1 июля», опасаясь роста цен, и в результате новостройки подорожали. На этом несколько истеричном фоне подтянулись и цены на вторичные квартиры, да и нашлось немало покупателей, не захотевших связываться с реформирующимися новостройками: они предпочли «безопасное» готовое жилье и вышли на вторичный рынок.
В свою очередь, теряющая процентные пункты ипотека практически всегда дает эффект, хотя и зачастую временный. Напомним, что к октябрю ставки на «вторичку» снизились до 9,67%, а в ноябре – до 9,51%. В принципе, оба фактора можно считать искусственными «стимуляторами» спроса на фоне отсутствия роста доходов людей, тем не менее, они сыграли свою роль - недорогое московское жилье покупалось, самые доступные лоты «вымывались», цены, соответственно, подрастали.
И все-таки спрос на московские квартиры оказался несколько ниже, чем в 2018 году, о чем свидетельствует статистика Росреестра: за 11 месяцев 2019-го года число сделок было меньше на 5,6% по сравнению с аналогичным периодом 2018-го. В первом квартале спрос шел по нарастающей, а затем начал падать. Тут надо вспомнить, что в 2018-м году люди торопились брать кредиты из-за того, что ипотека стала дорожать: надо было успеть, пока проценты не вырастут еще больше. Короче говоря, эти волны покупательской активности прошлого и позапрошлого года на фоне дорожающей/дешевеющей ипотеки и наступления «апокалиптического» 1 июля привели к тому, что в итоге спрос заметно выдохся.
При этом настроения продавцов жилья можно определить как «завышенные ожидания». Собственники надеялись на резкий рост цен, спровоцированный реформой долевого строительства, на «набеги» покупателей-ипотечников и даже на реновацию (хозяева «реновационных» сегодня практикуют «наценку» в 500-700 тыс. рублей, а некоторые могут «выкатить» и миллион). Однако эти надежды сбываются лишь частично, так как суровая действительность вносит свои коррективы: цены на новостройки выросли, но не критично (в пределах 4%), девелоперы продолжают строить, и в основном по старым правилам, число ипотечных сделок, по данным того же Росреестра, снизилось (с мая по октябрь на 12,4%), а дорогая хрущевка «с перспективами» не привлекает покупателей, которым нужна приличная квартира для жизни уже сейчас.
Как поведет себя рынок при противостоянии продавцов с амбициями и покупателей со скромными финансами? У покупателей денег не прибавится, поэтому спрос останется ограниченным. Но при этом к снижению цен предпосылок все-таки нет, - они так и будут расти «в ногу» с инфляцией.
Дело в том, что на рынке новостроек все больше жилых комплексов будут продаваться по эскроу-счетам, а они все-таки пусть и не на много, но дороже тех, что продаются по старым договорам долевого участия. А значит, и продавцы вторичных квартир продолжат держать цены.
Спрос и дальше будет подбадривать ипотека. Очень вероятно, что Центробанк опустит ключевую ставку еще на полпроцента-процент, а это значит, что и ипотечные ставки станут меньше. Людям деваться некуда, им нужны деньги на решение квартирного вопроса.
Наконец, на рынок недвижимости могут прийти инвесторы, разочаровавшиеся в банковских депозитах. Ведь из-за снижения ключевой ставки, проценты падают не только по кредитам, но и по вкладам. Еще полтора года назад ставки по депозитным счетам были выше 7% годовых, а сегодня предложение открыть вклад под 5,3% считается очень хорошим, и его еще надо «отловить» среди акций. (Даже смешно сравнивать с ситуацией пятилетней давности, когда после кризиса ставки по депозитам доходили до 10-15%, а то и выше). Между тем, доходность арендного бизнеса сегодня составляет 5-7% годовых, а если учесть еще и рост цен на недвижимость на уровне инфляции, то можно дотянуть и до 10-12%. Таким образом, квадратные метры становятся значительно привлекательнее банковских счетов. Явление инвесторов, если таковое состоится, тоже поддержит квартирные цены.
Вот такой примерно сценарий ждет нас в 2020-м году, если, конечно, к нам не прилетит черная птичка лебедь в виде «адских» санкций, падения рубля и тому подобных геополитических и макроэкономических сюрпризов. Но будем надеяться, что этого все-таки не будет.
